LEY DE ARRENDAMIENTO

Cómo limitar abusos de los propietarios y qué hacer para asegurar el pago de los inquilinos. Lanzamiento de morosos, ahora, toma máximo seis meses.

El contrato
El contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lo menos: nombre e identificación de los contratantes, así como la del inmueble; también, la parte que se arrienda, las zonas y servicios compartidos con los demás ocupantes.

Cuánto pagar de arriendo en el 2010

Para este año el alza máxima permitida es del 2 por ciento para los contratos posteriores al 10 de julio del 2003 y del 3 por ciento para los firmados antes de esta fecha.
 Estos incrementos se fijan para los contratos suscritos después del 10 de julio de 2003 con base al índice de precios al consumidor del año pasado (2 por ciento) y para los anteriores a esa fecha con base en la inflación proyectada para este año por el Gobierno Nacional (3 por ciento).

Preguntas frecuentes
¿Cómo incrementar el canon en los porcentajes autorizados?
El arrendador debe previamente dar aviso por escrito al arrendatario, acerca de cuanto será el incremento y a partir de cuándo.

¿Qué medio debe utilizar el arrendador para informarle al inquilino sobre el incremento?
La ley establece que se hará mediante el servicio postal autorizado o mediante mecanismo de notificación personal que se haya estipulado en el contrato, a la dirección anotada  para recibir notificaciones contractuales.

¿Qué diferencia hay entre correo certificado, servicio postal autorizado y certificado de contenido?
Aunque todos son medios postales que sirven para notificar
El correo certificado Es un servicio diseñado para el manejo de toda clase de correspondencia que a juicio del cliente requiera de tratamiento especial o con seguimiento y control en todos sus procesos a nivel nacional.

Una vez impuesto el envío en la oficina postal, reciben un comprobante de imposición. La distribución o entrega se realiza en cada dirección destino obteniendo la firma e identificación de quien recibe el envío en planillas de la empresa. 
 
Se caracteriza por:
Control y seguimiento de los procesos de recepción, transporte y entrega a domicilio.

Comprobante de depósito para el remitente y entrega bajo firma en la dirección del destinatario.

Cobertura nacional.

La empresa postal autorizada  responde por cualquier eventualidad e indemniza siempre que no sea caso fortuito o de fuerza mayor.
Devolución de los envíos no entregados.

Peso máximo es de 2000 gramos para sobres tamaño carta u oficio (L.C) y 5000 gramos para impresos (A.O).

Recolección a domicilio para grandes volúmenes de imposición.

El  Servicio Postal autorizado  se presta  por  la empresa estatal  Adpostal y/o mediante empresas  postales autorizadas por el Ministerio de Comunicaciones, previa suscripción  contrato de concesión, ya que los correos son monopolio del Estado.

La leyes 794 de enero 9 de 2003 que reforma el Código de Procedimiento Civil  para garantizar el derecho al debido proceso y la defensa, se refiere a las notificaciones personales en los procesos judiciales  mediante el servicio postal autorizado, siendo regulado mediante acuerdos 1772 y 1775 de 2003 de la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura.

La ley de arrendamientos 820 de 2003 que rige a partir del  10 de junio del mismo año,  recoge los vocablos enunciados  para las notificaciones personales entre arrendador y arrendatario en las eventos  tales como: la terminación unilateral  del contrato de arrendamiento por parte del arrendador y/ o del arrendatario  mediante preaviso y  con pago de  indemnización, el aviso anticipado de terminación del contrato de arrendamiento a la fecha del vencimiento del mismo o de sus prorrogas, la notificación el incremento del canon de arrendamiento.

El  certificado de contenido, es un servicio de correo especializado, mediante el cual la empresa de servicio postal  autorizada además de certificar la entrega del envió  al destinatario, certifica con fines probatorios,  el contenido de la  comunicación enviada.

¿Cuál es la forma de correo más recomendada en materia de arrendamientos para enviar una notificación y por qué?
En mi opinión, se debe acatar la ley cuando mencione  expresamente que se debe hacer la notificación respectiva  mediante servicio postal autorizado;  esto es constatando que la empresa que presta el servicio este efectivamente autorizada.

Recomiendo  adicionalmente en materia de notificaciones  de arrendamientos  utilizar  el servicio especial de correo certificado en que no solo se  certifique el recibo del envió, sino el contenido del mismo; no importando que su costo sea mayor;   pues el ejercicio profesional me ha demostrado que un  en la eventualidad de una controversia judicial, el destinatario puede corroborar el recibo del envió (sobre), pero  negar  el contenido afirmado por el remitente, mencionando otro texto.

Ahora bien, es importante al elaborar el contrato de arrendamiento estipular los mecanismos de notificaciones entre las partes, junto con el domicilio para recibir notificaciones.

¿Qué pasa si el arrendador no hace saber al arrendatario sobre el incremento?
La ley trae implícita la sanción de inoponibilidad del arrendador cuando el arrendatario sigue consignando lo mismo que venia consignando, lo que quiere decir que el arrendador sino comunica al arrendatario el monto del incremento y desde cuando debe hacerse, no  puede exigir el incremento.

¿Qué pasa si el inquilino no paga el incremento que corresponde?
El arrendatario incurre en mora en el pago total de la obligación y por ello el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir su inmediata restitución; sin perjuicio del cobro ejecutivo por las sumas no pagadas, mas las demás obligaciones conexas como cobro de la clausula penal, y/o intereses, según como se este escrito el contrato, y donde tiene vocación a ser llamado a responder el codeudor solidario.

Para el 2008 el alza máxima permitida es del 5.69% para los contratos firmados después del 10 de julio de 2003 y del 4% para los firmados antes de esa fecha.

 ¿Cual es el Porcentaje de incremento para los arriendos para el 2007?

En Colombia con base en la inflación del año anterior se hacen las alzas de los arriendos según la Ley 820 del 2003, donde se prohíbe que el aumento anual sea mayor al IPC del año calendario inmediatamente anterior.

Los contratos suscritos antes del 10 de julio de 2003 deberán incrementarse hasta en un 4 por ciento (la meta de inflación del Banco de la República para 2007).

Y por el contrario para los contratos suscritos después de esa fecha, es decir para los que rigen con la nueva ley de arrendamientos, el ajuste será de máximo 4.48 por ciento; es decir la inflación certificada por el Dane para el año inmediatamente anterior, en este caso 2006.

El propietario (o quien lo represente) sólo puede aplicar el alza cada doce meses.

En cuanto a establecimientos comerciales (locales y bodegas) hay una reglamentación clara sobre los derechos y deberes del arrendador y del arrendatario, la cual está consignada en el Código de Comercio. Sin embargo, aquí no se destaca nada sobre los precios, por eso su regulación se da por la oferta y la demanda.

Nunca el arriendo de una vivienda puede ser mayor al 1 por ciento de su valor comercial –de venta– La estimación del valor comercial no podrá exceder el equivalente a dos veces el valor del avalúo catastral. Solicitar avalúo.

 ¿Cual es el Porcentaje de incremento para los arriendos para el 2006?

En Colombia con base en la inflación del año anterior se hacen las alzas de los arriendos según la Ley 820 del 2003,  donde se prohíbe que el aumento anual sea mayor al IPC del año calendario inmediatamente anterior.

Los contratos suscritos antes del 10 de julio de 2003 deberán incrementarse hasta en un 4.5 por ciento (la meta de inflación del Banco de la República para 2006).

Y por el contrario para los contratos suscritos después de esa fecha, es decir para los que rigen con la nueva ley de arrendamientos, el ajuste será de máximo 4.85 por ciento; es decir la inflación certificada por el Dane para el año inmediatamente anterior, en este caso 2005.

El propietario (o quien lo represente) sólo puede aplicar el alza cada doce meses.

En cuanto a establecimientos comerciales (locales y bodegas) hay una reglamentación clara sobre los derechos y deberes del arrendador y del arrendatario, la cual está consignada en el Código de Comercio. Sin embargo, aquí no se destaca nada sobre los precios, por eso su regulación se da por la oferta y la demanda.

Nunca el arriendo de una vivienda puede ser mayor al 1 por ciento de su valor comercial –de venta– La estimación del valor comercial no podrá exceder el equivalente a dos veces el valor del avalúo catastral. Solicitar avalúo.

 ¿Cual es el Porcentaje de incremento para los arriendos para el 2005?

En Colombia con base en la inflación del año anterior se hacen las alzas de los arriendos según lLey 820 del 2003, donde se prohíbe que el aumento anual sea mayor al IPC del año calendario inmediatamente anterior.

Los contratos suscritos antes del 10 de julio de 2003 deberán incrementarse hasta en un 5 por ciento (inflación proyectada para el 2005).

Y por el contrario para los contratos suscritos después de esa fecha, es decir para los que rigen con la nueva ley de arrendamientos, el ajuste será de máximo 5,5 por ciento.

El propietario (o quien lo represente) sólo puede aplicar el alza cada doce meses.

En cuanto a establecimientos comerciales (locales y bodegas) hay una reglamentación clara sobre los derechos y deberes del arrendador y del arrendatario, la cual está consignada en el Código de Comercio. Sin embargo, aquí no se destaca nada sobre los precios, por eso su regulación se da por la oferta y la demanda.

Nunca el arriendo de una vivienda puede ser mayor al 1 por ciento de su valor comercial –de venta– La estimación del valor comercial no podrá exceder el equivalente a dos veces el valor del avalúo catastral. Solicitar avalúo.

Ley de arrendamiento de vivienda urbana

LEY 820 DE 2003 

Con comentarios sobre varios artículos por corresponder o bien a aspectos tributarios o constituyen información de importancia para los contadores públicos
CAPITULO I

b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.

En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.

Comentario : Tener en cuenta ésta cláusula cuando se firmen contratos de arrendamiento

CAPITULO II Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Artículo 3º. Forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito.

1. Nombre e identificación de los contratantes;
2. Identificación del inmueble objeto del contrato;
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
4. Precio y forma de pago;
5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
6. Término de duración del contrato;
7. Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

Comentario : No cambia la legislación anterior con respecto a la posibilidad de que el contrato de arrendamiento fuera verbal o escrito pero establece la información básica que se requiere para cualquiera de los dos tipos de contratos

Artículo 4º. Clasificación.

Artículo 5. Término del Contrato. El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.

No requiere comentario

Artículo 6º. Prórroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.

Comentario : Exige la prórroga el cumplimiento de las obligaciones y que se avenga al reajuste que debemos recordar que es el establecido en el artículo 20 de ésta misma ley

Capitulo III Obligaciones de las partes

Artículo 7º. Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios.

Artículo 8º. Obligaciones del arrendador.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes.

Artículo 9º. Obligaciones del arrendatario.
Artículo 10. Procedimiento de pago por consignación extrajudicial del canon de arrendamiento.
Artículo 11. Comprobación del pago.
Artículo 12. Lugar para recibir notificaciones.
Artículo 13. Obligación general.
Artículo 14. Exigibilidad.
Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros.

Parágrafo 3º. Les reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere lugar.

CAPITULO IV Prohibición de garantías y depósitos

Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales.

CAPITULO V Subarriendo y cesión del Contrato

Artículo 17. Subarriendo y cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
CAPITULO VI

Renta de Arrendamiento

Artículo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.

Comentario : Ejemplo, por una casa cuyo valor comercial es de $ 50.000.000 y cuyo avalúo catastral es de $20.000.000 solo podrá cobrar por arrendamiento el 1% sobre $ 40.000.000 o sea la suma de $ 400.000 mensuales . Será acaso conveniente pedir el reajuste del avalúo catastral. ?

Artículo 19. Fijación del canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente .

Comentario : Los contratos podrán ser fijados en dólares , pero pagándose en moneda colombiana a la tasa de cambio. Si la diferencia en cambio es alta cómo se cumpliría con lo establecido en el artículo anterior. Suponemos que colocando una cláusula de límite al pago.

Artículo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

Comentario : quiere decir este artículo que si el índice de precios al consumidor al 31 de Diciembre de 2003. es del 7% , su 100% es el 7% , porcentaje que sería el máximo del reajuste. El reajuste puede ser inferior al citado porcentaje .

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

CAPITULO VII

Terminación del Contrato de Arrendamiento

Artículo 21. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.

Artículo 22. Terminación por parte del arrendador.
Artículo 23. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con indemnización
Artículo 24. Terminación por parte del arrendatario.
Artículo 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnización.
Artículo 26. Derecho de retención

Artículo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.

Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.

En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.

Comentario: Se establecen límites para el descuento del canon de arrendamiento de valores pagados por el arrendatario de reparaciones indispensables no locativas

CAPITULO VIII

Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces

Artículo 28. Matrícula de arrendadores. Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil (15.000) habitantes, deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente.

Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el inciso anterior será indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las personas matriculadas quedarán sujetas a la inspección, vigilancia y control de la autoridad competente.

Comentario : Esta autoridad competente está establecida en el artículo 32 de la presente Ley y son los Alcaldes Municipales los cuales ejercerán la Inspección Vigilancia y Control ( tomando para los arrendamientos las características de estas funciones que tienen las Superintendencias .) La pregunta que surge , están en capacidad las alcaldías de ejercer esta función? Serán asignadas a las personerías?

Igualmente deberán matricularse todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artículo cuarto de la presente ley.

Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de diez (10) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas y quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes.

Comentario : Esta matrícula cobijará a muchas personas naturales y jurídicas que actualmente viven de esta renta.

Artículo 29. Requisitos para obtener la matrícula. Para obtener la matrícula de arrendador, el interesado deberá cumplir los siguientes requisitos:

a) Presentar documento que acredite existencia y representación legal, cuando se trate de personas jurídicas. En el caso de personas naturales, el registro mercantil;

b) Presentar el modelo o modelos de los contratos de arrendamientos, y los de administración que utilizarán en desarrollo de su actividad;

c) Las demás que determine la autoridad competente.

Comentario: Hay la posibilidad si se ejerce una verdadera inspección vigilancia y control por parte de los municipios de que se acaben los contratos leoninos que hoy hacen firmar las empresas inmobiliarias y muchos arrendadores

Artículo 30. Término para solicitar la matrícula. Las personas a que se refiere el artículo 28 que no se encuentren registradas ante la autoridad competente, deberán hacerlo a más tardar dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la fecha de vigencia de la presente ley. Quienes ya se encuentren inscritos, deberán igualmente actualizar los datos señalados en el artículo anterior, dentro del mismo término.

Comentario :Como esta ley fue publicada en el Diario Oficial el día 10 de Julio quiere decir que este registro deberán hacerlo a partir del 11 de Octubre de 2003. Estarán las Alcaldías preparadas e informadas oportunamente sobre esta obligación.? Sin embargo en el parágrafo del artículo 33 se da al gobierno 6 meses o sea hasta el 11 de Enero de 2004 para establecer parámetros . Si el gobierno no lo hace es obligación de las Alcaldías

Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a la presente ley se ocupen del arrendamiento de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de los diez (10) días siguientes a la iniciación de sus operaciones.

Comentario : Los nuevos arrendadores a partir del 11 de Julio de 2003, solo tienen 10 días a partir de la iniciación de operaciones , y se establece en el artículo 34 de esta misma ley una sanción hasta de 100 salarios mínimos mensuales vigentes establecidos mediante resolución motivada a los que incumplen. Se debe además esperar la reglamentación que establezca el gobierno para lo cual tiene 6 meses hasta el 11 de Enero de 2003.
Artículo 31. Condición para anunciarse como arrendador.

CAPITULO IX

Inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos

Artículo 32. Inspección, control y vigilancia de arrendamiento. La inspección, control y vigilancia, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país.

Parágrafo. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., establecerá la distribución funcional que considere necesaria entre la subsecretaría de control de vivienda, la secretaría general y las alcaldías locales.

Artículo 33. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artículo anterior ejercerán las siguientes funciones:

a) Contrato de arrendamiento:

1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.

2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato.

3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.

4. Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de pago.

5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos.

6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control;

b) Función de control, inspección y vigilancia:

1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.

2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas concordantes.

3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administración.

4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere lugar.

Parágrafo. Para las funciones a las que se refiere el presente artículo, las entidades territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control, acorde a los parámetros que establezca el Gobierno Nacional en un período de seis (6) meses siguientes a la expedición de la presente Ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia será de los alcaldes.

CAPITULO X

Sanciones

Artículo 34. Sanciones. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podrá imponer multas hasta por cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes, mediante resolución motivada, por las siguientes razones:

1. Cuando cualquier persona a las que se refiere el artículo 28 no cumpla con la obligación de obtener la matrícula de ntro del término señalado en la presente ley.

2. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley incumplan cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato de administración suscrito con el propietario del inmueble.

3 Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley se anunciaren al público sin mencionar el número de la matrícula vigente que se les hubiere asignado.

4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como por la inobservancia de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente.

5. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley, en razón de su actividad inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda compartida, incumplan las normas u órdenes a las que están obligados.

6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana, estén sometidos o no, a la obtención de matrícula de arrendador, incumplan con lo señalado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artículo anterior.

Parágrafo 1º. La autoridad competente podrá, suspender o cancelar la respectiva matrícula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente artículo.

Parágrafo 2º. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensión o cancelación de la matrícula procederá únicamente recurso de reposición.

CAPITULO XI

Aspectos procesales

Artículo 35. Medidas cautelares en procesos de restitución de tenencia.
Artículo 36. Restitución provisional.
Artículo 37. Pago de servicios, cosas o usos conexos y adicionales
Artículo 38. Consulta
Artículo 39. Trámite preferente y única instancia.
Artículo 40. El numeral 7 del artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, quedará así:
CAPITULO XII

Disposiciones finales

Artículo 41. Fomento a la inversión. Con el propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a través de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción.

Así mismo, los fondos de inversión pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional, y las rentas pagadas por éstos Fondos de Inversión, originadas en cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción, serán renta exenta para el inversionista que la reciba, de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional para tal efecto.

Parágrafo. La exención de que trata éste artículo sólo será aplicable a las viviendas de interés social construidas con posterioridad a la expedición de esta ley. El Gobierno Nacional expedirá la reglamentación de que trata los incisos primero y segundo de éste artículo dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de la expedición de la presente ley.

Comentario : Otra Ley en la cual se crean rentas exentas , adicionales a las 10 establecidas en el artículo 18 de la ley 788 del 27 de Diciembre de 2002 y la establecida en los artículos 3,4,y 5 de la Ley 818 del 8 de Julio de 2003.

Estas exenciones al codificarlas debieron colocarlas adicionando el artículo 207-2 del Estatuto Tributario.

Artículo 42. Régimen aplicable a los contratos en ejecución. Los contratos que se encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración.

Parágrafo. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial y por ende sólo se aplicarán a los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de esta ley.

Artículo 43. Tránsito de legislación, vigencia y derogatoria. La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato. Para efectos del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo 40 de la Ley 153 de 1887 y en el artículo 699 del Código de Procedimiento Civil.

Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del Código Civil, el artículo 3º del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4º del Decreto 2813 de 1978, el artículo 23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2º, 5º y 8º a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las demás disposiciones que le sean contrarias.Este resumen y sus comentarios fueron preparados por el Comitè de Investigación de www.actualicese.com

NORMAS
Qué dice el Código de Comercio sobre arrendamiento de locales

En su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (Artículos 518 a 524), se encuentran las siguientes disposiciones de Protección Legal.

CONTROL
Arriendos y propiedad horizontal

German Molano, presidente de la Lonja Colombiana de Propiedad Horizontal, hace un análisis sobre los derechos y deberes de quienes toman en alquiler un inmueble, y -obviamente- de quienes lo alquilan.

La Ley 56 de 1985 ordena: el arrendador debe entregar al arrendatario la unidad privada en buen estado de servicio, seguridad, sanidad, junto con todos los servicios, usos conexos y los adicionales convenidos: vigilancia, portería, aseo, ascensores, jardines, zonas infantiles, control de mascotas, servicios generales etc., que debe mantener en buen funcionamiento; incluso, debe ntregar copia del reglamento de propiedad horizontal.

Cuando las conductas del arrendador afecten el uso y goce del arrendatario (incumpliminto del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias, o consecuencias por no asistir a las asambleas, entre otras), este podrá terminar el contrato de arrendamiento.

Si el administrador, la asamblea y el consejo de administración desconocen los derechos del arrendatario (tenedor), este también podrá culminar el contrato.

El arrendatario está vinculado al régimen de propiedad horizontal desde el instante en que recibe el inmueble, objeto del contrato.

El arrendador, por su parte, debe vigilar que se cumplan los reglamentos en lo pertinente a la seguridad, salubridad, mantenimiento y prestación de servicios, entre otros. No se debe olvidar que, en todo caso, el propietario del inmueble será el principal responsable del pago de las contribuciones en propiedad horizontal.

El Código del Comercio (Decreto 410 de 1971),

Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,

Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Art. 521.- El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Parágrafo.- Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Art. 522.- Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

Art. 523.- El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.

El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.

Art. 524.- Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

Para anunciarse al público como arrendador, las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley deberán indicar el número de su matrícula vigente. Esta obligación será exigible a partir del vencimiento de los términos señalados en el artículo anterior, según corresponda.Disposiciones Generales Artículo 1º. Objeto. Artículo 2º. Definición. 

En el contrato debe estar el precio y forma de pago, el término de duración y designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de servicios públicos. Se entenderá como prorrogado, cuando las partes hayan cumplido con las obligaciones.

Cada año de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al 100 por ciento del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor del año anterior. El precio mensual no podrá exceder el 1,2 por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que se esté dando en arriendo.

Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario podría demandarlo.

Terminación del contrato
Las partes, en cualquier tiempo y de común acuerdo, podrán dar por terminado el contrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague las rentas dentro del término estipulado, no cancele los servicios y cause desconexión, cuando subarriende, realice mejoras, cambios, ampliaciones sin autorización o destine el inmueble para actos delictivos.

La terminación del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando se suspendan los servicios públicos por acción premeditada del arrendador o que incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Además, para reforzar las herramientas jurídicas de la Ley se introdujo un cambio al Código de Procedimeinto Civil con el fin de que los inmuebles se puedan recuperar en máximo seis meses, cuando hay un incumplimiento de parte del arrendatario.

Antes de la expedición de la Ley, este proceso podía tomar hasta 10 años, pero ahora los mecanismos están dados para que propietario pueda proteger su patrimonio. Cabe decir que, además, si ocurriera esta eventialidad le corresponderá al inquilino pagar los costos del juicio y todas las multas a que hubiere lugar como consecuencia de la mora o del incumplimiento del contrato, según sea el caso.

Servicios públicos
Cuando el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, el arrendador podrá exigir la prestación de garantías o fianzas para garantizar a las empresas el pago de las facturas correspondientes y entregarlas a estas entidades prestadoras de servicios públicos domiciliarios.

Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaerá sobre el arrendatario, y las empresas de servicios públicos podrán ejercer las acciones a que hubiere lugar en contra este.